De VvE bijdrage: waar betaalt u nu eigenlijk voor?
Elke maand schrijft de VvE een bedrag af, en niet iedere bewoner weet precies waarvoor. Soms heet het servicekosten, soms VvE-bijdrage, en de hoogte verschilt per appartement in hetzelfde gebouw. Op deze pagina leest u waar het geld naartoe gaat, hoe de verdeelsleutel tot stand komt en waar u op moet letten bij koop of verkoop.
Werkgebied
- VvE beheer Randstad en omgeving
Geschikt voor
- VvE’s, beheerverenigingen mandelig terrein (parkeerhoven & groenvoorzieningen)
Twee bestemmingen: exploitatie en reservefonds
Uw VvE bijdrage heeft in de kern twee bestemmingen. Het eerste deel gaat naar de gewone jaarlijkse kosten: de verzekeringen, het schoonmaken en verlichten van het trappenhuis en de overige gemeenschappelijke ruimten, het onderhoudscontract van de lift, de bankkosten, de bijdrage aan de Kamer van Koophandel en de kosten van het beheer. Dit zijn terugkerende uitgaven die de VvE in hetzelfde jaar weer kwijt is.
Het andere stuk gaat naar het reservefonds: spaargeld voor groot onderhoud dat over jaren aankomt, zoals het dak, de kozijnen, de gevel en de installaties. De wet verplicht de VvE dit fonds in stand te houden, juist om te voorkomen dat eigenaren op enig moment ineens duizenden euro’s moeten bijstorten.
Beide bedragen worden vastgesteld in de begroting, en die stelt de ledenvergadering vast. U betaalt dus niet wat de VvE beheerder bepaalt, maar wat u met de andere eigenaren gezamenlijk heeft besloten. Heeft uw complex een lift, een zwembad of een gezamenlijke tuin, dan drukt het gebruik en de instandhouding daarvan ook op de VvE bijdrage.
Waarom betaalt de buurman een ander bedrag?
In vrijwel elk complex verschillen de bijdragen per appartement. Dat is geen willekeur maar volgt uit uw aandeel in de splitsing, in de praktijk het breukdeel genoemd.
Artikel 5:113 van het Burgerlijk Wetboek gaat uit van gelijke aandelen in gebouw en grond, tenzij bij de akte van splitsing een andere verhouding is bepaald. In de praktijk bepaalt vrijwel elke akte wel een andere verhouding, meestal op basis van de oppervlakte van de woning. Een groot appartement op de begane grond draagt dan meer bij dan een klein appartement onder het dak.
Wilt u weten welk breukdeel voor uw appartement geldt, dan vindt u dat in de splitsingsakte. Datzelfde breukdeel bepaalt doorgaans ook het aantal stemmen dat u in de vergadering kunt uitbrengen, en daarmee de hoogte van uw VvE bijdrage.
MJOP: sparen voor groot onderhoud
Hoeveel er in het reservefonds moet, volgt uit het meerjarenonderhoudsplan (MJOP). Dat plan brengt aan de hand van een bouwkundig onderzoek in kaart welk onderhoud de komende jaren nodig is en wat het kost, afhankelijk van de staat van het complex en het jaar van bouw. Blijkt daaruit dat er te weinig wordt gereserveerd, dan is een verhoging van de VvE-bijdrage vrijwel onvermijdelijk. De wet stelt een ondergrens: jaarlijks ten minste wat uit een actueel onderhoudsplan volgt, of 0,5 procent van de herbouwwaarde van het complex.
VvE beheer en de kosten per maand
De kosten van VvE beheer zijn één post binnen uw VvE bijdrage. Landelijk ligt VvE beheer tussen ongeveer €15 en €35 per appartement, afhankelijk van de omvang van uw VvE en van de dienstverlening die u afneemt. De kosten voor beheer en onderhoud bepalen samen het leeuwendeel van uw VvE bijdrage per maand. Het beheer is daarvan meestal de kleinste post; de reservering voor groot onderhoud is veruit de grootste.
Een greep uit onze opdrachtgevers
Wat het reglement moet regelen over uw VvE bijdrage
Het fundament onder uw bijdrage ligt niet bij de beheerder, maar in het reglement van uw VvE. Artikel 5:112 BW schrijft voor dat dat reglement onder meer moet inhouden welke schulden en kosten voor rekening van de gezamenlijke appartementseigenaars komen, en een regeling voor een jaarlijks op te stellen exploitatierekening over het voorafgaande jaar met de door de eigenaren te storten bijdragen.
Elke appartementseigenaar is aan de vereniging een periodieke bijdrage verschuldigd. Ook dat moeten de statuten regelen, ten minste op jaarbasis.
Dat betekent in de praktijk dat de vraag “moet dit uit de VvE-kas of betaal ik dit zelf?” bijna altijd in uw eigen splitsingsakte beantwoord wordt, en niet in een algemene regel.
Direct een vrijblijvende offerte aanvragen?
Vul hiernaast uw gegevens in en ontvang een heldere, vrijblijvende offerte op maat voor uw VvE. Wij begrijpen dat iedere VvE uniek is en streven ernaar om u binnen één werkdag een passend voorstel te doen.
Wat het reglement moet regelen over uw VvE bijdrage
Het fundament onder uw bijdrage ligt niet bij de beheerder, maar in het reglement van uw VvE. Artikel 5:112 BW schrijft voor dat dat reglement onder meer moet inhouden welke schulden en kosten voor rekening van de gezamenlijke appartementseigenaars komen, en een regeling voor een jaarlijks op te stellen exploitatierekening over het voorafgaande jaar met de door de eigenaren te storten bijdragen.
Elke appartementseigenaar is aan de vereniging een periodieke bijdrage verschuldigd. Ook dat moeten de statuten regelen, ten minste op jaarbasis.
Dat betekent in de praktijk dat de vraag “moet dit uit de VvE-kas of betaal ik dit zelf?” bijna altijd in uw eigen splitsingsakte beantwoord wordt, en niet in een algemene regel.
Koopt of verkoopt u een appartement? Let hierop
De beheervergoeding is geen aparte rekening voor eigenaren, maar een vaste post in de exploitatie van uw VvE. De leden stellen die vast en via de periodieke VvE-bijdrage wordt hij omgeslagen.
Dat volgt uit de wet. Artikel 5:112 BW bepaalt dat het reglement vastlegt welke schulden en kosten voor rekening van de gezamenlijke appartementseigenaars komen, en dat er een regeling is voor de exploitatierekening en de VvE-bijdrage. Artikel 5:113 BW gaat uit van gelijke aandelen, tenzij de akte van splitsing anders bepaalt. Uw bijdrage verschilt dus zodra de breukdelen verschillen.
Wat gebeurt er bij wanbetaling?
Blijft een betaling uit, dan volgt de VvE een vastgelegd debiteurenproces. Dat begint met een betalingsherinnering en een aanmaning.
Sinds de invoering van de WKI-regels mogen alleen beheerders die in het WKI-register staan ingeschreven dat zelf doen. Is de beheerder niet WKI-gecertificeerd, dan moet al vanaf de eerste signalering een incassobureau worden ingeschakeld, met extra kosten en een onpersoonlijke benadering bij iedere gemiste termijn tot gevolg.
Leiden de herinnering en de aanmaning niet tot resultaat, dan volgt een incassotraject via een incassobureau. Dat mag alleen met toestemming van de VvE en, als dat van toepassing is, van de ledenvergadering.
Heeft u zelf een achterstand? Neem dan contact op met de VvE of de beheerder vóórdat het incassotraject start. In vrijwel alle gevallen is er dan nog een oplossing te vinden.
Veelgestelde vragen
Wat zijn normale VvE kosten per maand?
Voor een gemiddeld appartement ligt de VvE bijdrage vaak tussen de €100 en €200 per maand. In een complex met een lift, veel gemeenschappelijke ruimten of achterstallige reserveringen valt dat hoger uit.
Is de VvE-bijdrage aftrekbaar?
Voor bewoners niet: die bijdrage is geen aftrekbare hypotheekrente. Verhuurt u het appartement, dan kunnen de kosten fiscaal anders uitpakken; vraag dat na bij uw belastingadviseur.
Wie betaalt de kosten van de VvE?
Alle eigenaren samen, naar rato van hun breukdeel. De VvE heeft geen andere inkomsten dan de bijdragen van haar leden en eventuele opbrengsten uit verhuur van gemeenschappelijke ruimten.
Wat is het verschil tussen servicekosten en de VvE-bijdrage?
In een VvE spreken we van de bijdrage aan de vereniging: de som die u op grond van het reglement verschuldigd bent. De term servicekosten wordt in de huurpraktijk gebruikt en heeft daar een andere betekenis.
Kan de VvE-bijdrage worden verhoogd?
Ja, via de begroting die de ledenvergadering vaststelt. Een verhoging is vaak nodig wanneer uit het onderhoudsplan blijkt dat er te weinig wordt gereserveerd voor komend groot onderhoud.